LES PROMESSES DE VENTE EN DROIT FRANCAIS ET ESPAGNOL
Sophie HEL



TABLE DES MATIERES

Liste des abréviations

Introduction générale

PREMIERE PARTIE
LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE OU LE CONTRAT D'OPTION

TITRE I
NATURE JURIDIQUE DE LA PROMESSE UNILATERALE DE VENTE
UN VERITABLE CONTRAT AUTONOME

CHAPITRE I : DEFINITION ET INTERET DE LA PROMESSE UNILATERALE
DE VENTE

Section 1 : Définition


§ 1. Absence de règles légales
§ 2. Recours à la doctrine et à la jurisprudence pour définir la promesse unilatérale

Section 2 : Intérêt du contrat de promesse unilatérale

CHAPITRE II : LE CONTRAT D'OPTION : CONTRAT SPECIFIQUE

Section 1 : Le contrat d'option est différent de l'offre et du précontrat


§ 1. Le contrat d'option et l'offre
§ 2. Le contrat d'option et le contrat préparatoire

Section 2 : Le contrat d'option est différent de la vente définitive ou de la vente sous
condition suspensive


§ 1. Le contrat d'option et la vente définitive
§ 2. Le contrat d'option et la vente sous condition suspensive

Section 3 : Le contrat d'option est différent de la promesse synallagmatique

CHAPITRE III : LE CONTRAT D'OPTION : CONTRAT UNILATERAL
AUTONOME CONSENSUEL

Section 1 : Le contrat d'option a ses propres règles

Section 2 : Le contrat d'option est un contrat consensuel


§ 1. Loi du 19 décembre 1963 : article 1840-A CGI
§ 2. Loi du 31 décembre 1976 (Art. L. 316-3 Code urbanisme) ; Lois du 10 janvier
1978 et du 13 juillet 1979 ; Loi du 3 janvier 1967

§ 3. Promesse unilatérale de vente sous condition suspensive

Section 3 : Le contrat d'option : contrat unilatéral ou bilatéral ?


§ 1. La doctrine
§ 2. La jurisprudence

TITRE II : REGIME JURIDIQUE DU CONTRAT D'OPTION

CHAPITRE I : FORMATION DU CONTRAT D'OPTION

Section 1 : Conditions de fond


§ 1. Conditions relatives aux contractants
A - Consentement des contractants
B - Capacité des contractants
1- Le promettant
2- Le bénéficiaire
C - Qualité des contractants
§ 2. Conditions relatives au contrat
A - Objet
1- La chose
2- Le prix
a) Le prix de la chose doit-il être déterminé ou déterminable ?
b) Théorie de l'imprévision
B - La cause
C - Le délai d'option
1- Sa nature
2- Sa détermination
a) Solution française
b) Solution espagnole
3- Sa durée

Section 2 : Les conditions de forme


§ 1. Principe : absence de condition de forme
§ 2. Exception : présence de conditions de forme en France
A - Contrat concerné par la formalité
B - Contenu de la formalité
C - Délai pour accomplir la formalité et personne chargée de la publicité
D - Sanction pour inexécution de la formalité.

CHAPITRE II : OBLIGATIONS DES PARTIES

Section 1 : L'obligation essentielle et inhérente au contrat d'option : l'obligation du
promettant


§ 1. Contenu de l'obligation du promettant
A - Réaliser la vente
B - Conserver la chose
C - Maintenir l'offre.
D - Ne pas empêcher l'exécution éventuelle du contrat définitif
1- Ne pas conclure un autre contrat d'option portant sur le même bien
2- Ne pas vendre à un tiers
§ 2. Nature de l'obligation du promettant

Section 2 : Obligation du bénéficiaire


§ 1. Nature juridique de l'indemnité d'immobilisation
A - Validité
B - Qualification de l'indemnité : dédit, clause pénale, indemnité d'immobilisation ?
§ 2. Régime juridique de l'indemnité d'immobilisation
A - Le critère du montant de l'indemnité
B - L'indemnité d'immobilisation et sa révision par le juge
1- Principe et fondement de non-révision de l'indemnité d'immobilisation
2- Révision de l'indemnité d'immobilisation possible par la requalification
3- Révision de l'indemnité en cas de renonciation rapide du bénéficiaire
C - Droit commun et restitution de l'indemnité d'immobilisation ou extinction de l'obligation du bénéficiaire
§ 3. Les autres formes de la contrepartie

CHAPITRE III : CIRCULATION DU CONTRAT D'OPTION

Section 1 : Transmission de la situation du promettant


§ 1. Cession entre vifs
§ 2. Transmission à cause de mort

Section 2 : Transmission de la situation du bénéficiaire


§ 1. Cession entre vifs
A - Principe français : validité de la cession entre vifs
1- Conditions de la cession entre vifs
a) Conditions de fond
b) Conditions de forme
2- Nature juridique de la clause de substitution et ses conséquences
a) Analyse de la Cour de Cassation : la clause de substitution est une
stipulation pour autrui et non une cession de créance

b) Controverse doctrinale
c) Confirmation par la Cour de Cassation du rejet de la qualification de cession
au profit de celle de stipulation pour autrui et sa justification doctrinale

B - Principe espagnol : consentement du promettant à la cession entre vifs
1) Validité de la cession
2) Conditions de la cession émises par la doctrine
3) Position de la jurisprudence
C -Effets de la cession entre vifs
§ 2. Cession à cause de mort

TITRE III : PORTEE ET EXTINCTION DU CONTRAT D'OPTION

CHAPITRE I : EFFETS DU CONTRAT D'OPTION : AVANT ET APRES LA
LEVEE D'OPTION

Section 1 : Effets du contrat d'option avant la levée de l'option


§ 1. Le droit d'option en France : un droit personnel
A - Le droit d'option : droit de créance
B - Le droit d'option : droit potestatif
§ 2. Le droit d'option en Espagne
A - Le droit d'option, droit personnel
B - Le droit d'option, "ius ad rem"
C - La nature du droit d'option en fonction de la volonté des parties
D - Le droit d'option, droit réel

Section 2 : Effets du contrat d'option à la levée de l'option


§ 1. Conditions de la levée de l'option
A - Conditions de fond
1- Rencontre offre et acceptation
2- Date de la levée de l'option
a) Principe
b) Exception : promesse post mortem
3- La contre-prestation du bénéficiaire
B - Condition de forme de la levée de l'option
§ 2. Effets de la levée de l'option : la formation du contrat définitif de vente
A - Moment de la formation du contrat définitif
B - Conséquences de la formation du contrat définitif

CHAPITRE II : VIOLATION DU CONTRAT D'OPTION

Section 1 : Protection du droit d'option, droit personnel


§ 1. Droit d'option, droit personnel
A - Le tiers acquéreur de bonne foi
B - Le tiers acquéreur de mauvaise foi
§ 2. Publication de la promesse
A - Situation du droit d'option au regard des règles de publicité foncière
B - Situation du droit d'option, droit personnel combiné avec l'article 14 R.H
1- Conditions d'inscription au Registro du droit d'option - droit personnel
2- Conséquences de l'inscription

Section 2 : Droit d'option, droit réel


§ 1. Conditions du droit d'option, droit réel
§ 2. Effets du droit réel d'option

CHAPITRE III : EXTINCTION DU CONTRAT D'OPTION

Section 1 : Extinction pour des causes propres au contrat d'option


§ 1. Extinction par l'expiration du délai d'option
A - L'écoulement du délai
B - La renonciation
C - Cas particulier du droit d'option inscrit au Registro
1- L'écoulement du délai
2- La renonciation
§ 2. Extinction par l'exercice du droit d'option

Section 2 : Extinction pour des causes générales d'extinction des obligations


§ 1. Extinction pour cause d'annulation du contrat d'option
§ 2. Extinction pour dégradation ou perte de la chose

DEUXIEME PARTIE : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE
OU BILATERALE DE VENTE

TITRE I : NATURE JURIDIQUE DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE :UN VERITABLE CONTRAT AUTONOME ?

CHAPITRE I : DEFINITION ET INTERET DE LA PROMESSE
SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

Section 1 : Définition

Section 2 : Intérêt de la promesse synallagmatique de vente

CHAPITRE II : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE EST
DISTINCTE DES AUTRES CONTRATS PRELIMINAIRES

CHAPITRE III : LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE EST
DISTINCTE DU CONTRAT DE VENTE

Section 1 : En France : la promesse synallagmatique vaut vente


§ 1. Le principe : article 1589 du Code civil
§ 2. L'exception : la promesse synallagmatique de vente ne vaut pas vente
§ 3. La solution jurisprudentielle

Section 2 : En Espagne : la promesse bilatérale est un précontrat


§ 1. Historique et antécédents à l'article 1451 du Code civil
§ 2. Le principe : la promesse bilatérale est distincte de la vente : article 1451 du
Code civil

A - Le précontrat et l'obligation de célébrer un contrat postérieur
B - Le précontrat et l'obligation de développer les bases établies
§ 3. L'exception : la promesse bilatérale vaut vente
§ 4. La solution jurisprudentielle

TITRE II : REGIME JURIDIQUE DE LA PROMESSE
SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

CHAPITRE I : FORMATION DE LA PROMESSE

Section 1 : Conditions de fond


§ 1. Consentement et capacité
§ 2. L'objet et la cause
§ 3. La lésion
§ 4. La réalisation des formalités supplémentaires prévues pas les parties

Section 2 : Conditions de forme


§ 1. Forme exigée pour la validité de la promesse
§ 2. Forme exigée pour la preuve de la promesse

CHAPITRE II : OBLIGATIONS DES PARTIES

Section 1 : Nature de l'obligation née de la promesse

Section 2 : Analyse doctrinale

CHAPITRE III : CIRCULATION DE LA PROMESSE

TITRE III : PORTEE DE LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE

CHAPITRE I : CONTENU DES EFFETS DE LA PROMESSE

CHAPITRE II : SANCTION DE L'INEXECUTION DE LA PROMESSE

Section 1 : Sanction de la non-réalisation de la formalité prévue


§ 1. En France
§ 2. En Espagne

Section 2 : Sanction de la conclusion du contrat définitif avec un tiers

CHAPITRE III : DUREE DES EFFETS DE LA PROMESSE ET EXTINCTION
DE LA PROMESSE

Section 1 : En France : principe de non-caducité de la promesse
à l'expiration du délai

Section 2 : En Espagne : principe de caducité de la promesse à l'expiration du délai

Section 3 : Extinction de la promesse

CONCLUSION GENERALE


ANNEXES
DERECHO FORAL
FORMULES
ARTICLES DU CODE CIVIL ESPAGNOL
BIBLIOGRAPHIE



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