Les promesses de vente en droit français et espagnol
Sophie HEL
ANNEXES
Manual de Derecho Civil español Vol.1
Parte general
Diego ESPÍN CÁNOVAS
Editorial Revista de derecho privado
Compilación del Derecho civil foral de Navarra.
Loi 1er mars 1973 modifiée par D.L. du 26 décembre 1975.
Libro tercero : De los bienes (Leyes 346 à 596)
Los derechos de adquisición preferente (retrato - opción - tanteo).
Modification de la Compilación par accord entre la Diputación foral et la Comisión compiladora de la Diputación foral.
Régime décennal de révision du texte.
La Comisión compiladora doit tous les 10 ans faire un rapport à la Diputación foral de Navarra sur les problèmes et difficultés rencontrés en appliquant la Compilación, exposant les corrections envisageables.
Plan : aucune distinction entre droits réels et obligations.
Application : régime spécifique du contrat d'option. La rescision pour lésion est très restrictive dans le Code civil et exceptionnelle, elle est très développée dans celui de Navarra.
Compilación de Cataluña.
D.L. 19 juillet 1984.
Règle particulière pour la rescision pour lésion.
Le Droit Civil de Navarra s'applique par préférence au régime général.
Cependant des critères de droit inter-régional sont à suivre pour résoudre les éventuels conflits de lois entre des systèmes juridico-civils de même rang.
Droit inter-régional : Art. 16. 1° Ä 10 § 5 C. civ. : autonomie des parties pour décider de la loi applicable chaque fois qu'il existe un rapport avec le contrat.
§ 1. Rescision por lesión en Derecho Catalan et contrat d'option
La Compilación de Cataluña dans l'article 323§1 établit comme principe général " les contrats de vente... et autres contrats à titre onéreux, relatifs à des immeubles, dans lesquels l'aliénant (enajenante) a souffert une lésion de plus de la moitié du juste prix ; seront rescindés à sa demande même si dans le contrat sont présentes toutes les conditions nécessaires pour qu'il soit valide ".
A - Conditions
1/ Le contrat doit être onéreux
L'article 323 utilise le terme " onéreux ". Donc seul le contrat d'option avec prima est concerné.
2/ Opinions doctrinales divergentes
Il y a ceux qui voient dans la rescision pour lésion un fondement subjectif. Le défaut d'animus donandi, par rapport à l'enrichissement de l'acquéreur.
Il y a ceux qui voient un fondement objectif. Il y a un vice dans la cause. En droit catalan, cause onéreuse signifie équivalence économique.
3/ Jurisprudence hésitante
Dans la Sentencia du 18 mai 1955 ; le preneur d'un bail avait exercé l'option. Le bailleur s'opposa alléguant l'existence de lésion dans le prix de vente fixé. Le Tribunal Suprême casse la Sentencia de Instancia et déclare la rescision pour lésion du contrat.
Le Tribunal Suprême apprécie la lésion en fonction du prix de vente définitif. Il ne regarde pas s'il y a lésion par rapport à la prima. Et le moment d'appréciation de la lésion s'effectue à la perfection du contrat de vente. Il ne s'agit donc pas d'un cas de rescision pour lésion d'un contrat d'option mais de rescision pour lésion du contrat de vente.
La Sentencia du 7 novembre 1967 va dans le même sens et précise le moment d'appréciation de la lésion : " ne doit être estimé que la date à partir de laquelle l'action en rescision pour lésion peut être exercée... [et c'est celle] de la perfection du contrat de vente [c'est à dire]... lorsque la déclaration de volonté du bénéficiaire - acheteur parvient à la connaissance du promettant vendeur (...) ".
La prescription est de quatre ans.
En France, on considère que le bénéficiaire donne son consentement à la vente en levant l'option. Les conditions du contrat étant alors réunies ; c'est à cet instant qu'il se forme. L'article 1675 al 2 C. civ. illustre cette solution : pour apprécier si le prix de vente est lésionnaire, il convient d'estimer la valeur de l'immeuble non pas au jour de la promesse mais au jour de la levée de l'option. Et c'est aussi à partir de cette date que commence à courir le délai de deux ans dans lequel l'action doit être intentée.
On retrouve là encore l'incidence de la différence du moment de la conclusion du contrat entre France et Espagne ; celui-ci détermine le moment d'appréciation de la valeur de l'immeuble pour voir s'il y a eu ou non lésion. En Espagne, ce moment est retardé à la connaissance de la déclaration de volonté du bénéficiaire.
Cependant la Sentencia du 10 octobre 1975 paraît maintenir un critère contraire : le bénéficiaire exerça l'option. Les promettants s'opposèrent et alléguèrent la lésion. Le juge de 1ère Instance donna raison au bénéficiaire et condamna les promettants à passer l'acte de vente. La Audienca confirma la Sentencia.
Le Tribunal Suprême rejeta le recours en Cassation. Il rappelle l'article 323 §1 et ajoute que " "l'aliénant" suppose (...) que la lésion naisse dans l'hypothèse où se produit la transmission patrimoniale du bien immeuble, mais pas avant (...) ".
La Sentencia paraît se fonder sur le fait qu'il n'y a encore pas eu la tradition de la chose pour écarter la rescision pour lésion. Ainsi, elle marque bien la différence entre le contrat d'option et le contrat de vente qui est parfaitement exécuté une fois qu'est intervenue la tradition.
En conclusion, la compilación déclare que tous les contrats onéreux relatifs à des biens immeubles peuvent être rescindés ; cependant les exemples d'application de ce texte sont toujours relatifs à des contrats translatifs de propriété. De plus, vu les termes "enajenante" ou "enajenaciones" (§ 2), il semble donc que pour qu'un contrat puisse être rescindé ; il doit être conclu à titre onéreux et être translatif.
B - Le contrat d'option peut-il alors faire l'objet d'une action en rescision pour lésion ?
TORRES LANA n'acquiesce pas l'interprétation faite par le Tribunal Suprême. Il dit que le contrat d'option qui n'a jamais une finalité translative de propriété ne pourrait pas être rescindé.
Or le texte même prévoit cette action pour "tout autre contrat à titre onéreux relatifs à des immeubles". Il y aurait rescision pour lésion quand la prima payée est inférieure à plus de la moitié de ce qui est payé habituellement pour la concession d'un droit d'option. Il suffit que le contrat de vente porte sur un immeuble.
§ 2. Le contrat d'option en derecho navarro
A - Nature et régime
Le contrat d'option fait l'objet d'une réglementation en droit navarro. La Compilación de Navarra donne beaucoup d'importance au droit d'option (Leyes 460 et 461).
1/ El Fuero Nuevo se réfère au contrat d'option dans la loi 517 inclue dans le Chapitre I sur " las promesas en general ", Titulo IX " De las Estipulaciones " du Livre III.
La loi affirme " la "promesse d'option de vente" (le contrat d'option) qui produit des effets réels sera régie par les lois 460 et 461 ".
Le "législateur" considère le contrat d'option comme une variété, espèce de promesse unilatérale. C'est le concept romain classique.
El Fuero Nuevo fait référence à la promesse unilatérale pour renforcer l'aspect unilatéral de l'obligation.
La Compilación ne fait donc référence qu'au contrat d'option sans prima. De plus, la loi 517 ne fait référence qu'au contrat d'option de vente.
2/ Cependant, le contrat d'option peut être autre qu'une promesse unilatérale de vente car le principe de la Compilación est celui de la "libertad civil" (lois 7 et 8) c'est à dire le principe de l'autonomie de la volonté. Les parties peuvent donc conclure un autre contrat.
La loi 460 §2 dispose que les droits d'option peuvent se constituer par acte entre vifs ou à cause de mort, à titre onéreux ou lucratif.
Donc le contrat d'option peut être à titre onéreux quand cela est prévu contractuellement par les parties.
B - Rescision pour lésion du contrat d'option
La loi 499 §1 dispose que " celui qui a souffert une lésion importante à propos d'un contrat onéreux qu'il aurait accepté par nécessité ou par inexpérience pourra en demander la rescision ".
N'est donc concerné que le contrat d'option avec prima. Et la loi 500 ne fait aucune différence entre bien meuble et immeuble. L'appréciation de la lésion se fait au moment où le contrat d'option est parfait c'est à dire l'acceptation du bénéficiaire.
De même, le contrat de vente peut être rescindé pour lésion du prix de vente.
C - Le droit d'option en droit navarro
1/ La loi 460 dispose que " les droits d'option (tanteo y retracto) auront un caractère réel quand ils seront établis ainsi ".
Est donc laissé au pouvoir souverain des parties de configurer le droit d'option comme réel ou personnel.
la loi 461 §1 dispose " le droit réel d'option ne peut être constitué pour une durée supérieure à dix ans. Pour son inscription au Registro, le délai maximum sera de quatre ans, tacitement prorogeable pour une même période ". et le §4 ajoute " les actes de disposition effectués par le propriétaire de la chose objet du contrat d'option n'entraîneront aucun préjudice à ce droit, qui subsistera jusqu'à l'expiration du délai ".
Ces dispositions ont pour but de donner une efficacité réelle au droit d'option sans nécessité de l'inscrire au Registro. Ainsi le débat consistant à se demander si c'est l'inscription qui transforme la nature du droit est éludé.
L'opposabilité aux tiers du droit d'option non inscrit est consacrée. (Loi 461 §4).
2/ Comparaison loi 461 et Art. 14 R.H.
Le Fuero Nuevo n'exige pas dans le §1 que le droit d'option pour pouvoir s'inscrire soit "opción de compra".
Il n'exige pas non plus d'accord exprès entre les parties pour l'inscription.
Il ne limite pas à quatre ans la durée maximum du droit d'option inscrit puisqu'il admet la prorogation pour une même durée. Et surtout le délai peut être prolongé par prorogation volontaire, expresse ou tacite.
PROMESSE UNILATERALE DE VENTE SOUS SEING PRIVE
Entre les soussignés :
M...
né le...
Demeurant à... De nationalité...
M
née le
Demeurant à De nationalité...
Mariés sous le régime de...
Promettant d'une part
Et
M...
né le
Demeurant à... De nationalté...
M...
née le...
Demeurant à... De nationalité...
Mariés sous le régime de..
Bénéficiaire d'autre part
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
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OPTION DE VENTE La cessibilité est très difficile à mettre en oeuvre lorsque le bénéficiaire a l'intention de demander un prêt. Elle est à déconseiller dans ce cas là. |
Le promettant prend l'engagement de vendre à M... bénéficiaire qui prend acte de cette promesse et se réserve la faculté d'acquérir les biens ci-dessous désignés. Le promettant accepte que le bénéficiaire cède le contrat de promesse unilatérale à toute personne physique et morale qui lui plaira sous réserve de tous ses droits et actions contre le cédant initial devenant alors caution solidaire au cas où le cessionnaire n'exécuterait pas toutes les charges et conditions stipulées pour la vente. |
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Déclaration de Command |
Le bénéficiaire n'aura la faculté de se substituer une personne de son choix pour lever l'option en ses lieu et place qu'après avoir obtenu l'accord du promettant. Le bénéficiaire se réserve alors de déclarer command dans le délai prévu par la loi ce qu'accepte le promettant. Le promettant s'interdit tout acte susceptible de porter atteinte à son droit de propriété et aux conditions de jouissance promises au bénéficiaire pendant toute la durée de la promesse. Il déclare que l'immeuble est libre de tout privilège et hypothèque conventionnelle, judiciaire ou légale. |
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Lorsque le bien promis est hypothéqué |
(ou) Le promettant s'oblige à rapporter la mainlevée de l'hypothèque prise le ... Le promettant déclare jouir de toutes ses facultés mentales au jour de la promesse. |
DESIGNATION DES BIENS.
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La description des biens doit être aussi précise que possible puisque c'est elle qui détermine définitivement la " chose " à vendre |
Le promettant s'oblige à justifier d'une origine de propriété régulière de l'immeuble susdésigné ; il déclare que rien ne s'oppose à la vente dont il s'agit. Le promettant déclare que l'immeuble n'est grevé d'aucune servitude autre que celle résultant de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme. |
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ou |
Le promettant déclare que l'immeuble susdésigné n'est grevé à sa connaissance d'aucune autre servitude que celle constituée par le passage... |
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PRIX DE VENTE si le vendeur est légalement tenu de payer lui-même la T.V.A. ou |
La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant un prix total de ... F. T.T.C. ou un prix principal de ... F. hors taxe auquel il y aura lieu d'ajouter soit la T.V.A., au taux de ...% et / ou éventuellement d'autres taxes (taxe de publicité foncière, taxe régionale) à la charge de l'acquéreur. Ce prix sera payable comptant à la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Ce prix sera payable de la manière suivante : ... Jusqu'à complet paiement du prix, l'immeuble vendu demeurera affecté par privilège au profit du vendeur qui jouira également de l'action résolutoire, le tout conformément à la loi. |
CONDITIONS ET CHARGES DE LA VENTE.
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ou encore servitudes différentes clauses peuvent être adoptées qui doivent être en harmonie avec celles qui ont été prévues sous le titre : "Désignations des biens ". ou en cas d'entrée en jouissance différée |
La vente, si elle se réalise, aura lieu dans les conditions ordinaires de droit et notamment sous celles suivantes : L'acquéreur prendra les biens dans l'état où ils se trouvent le jour de la promesse sans pouvoir exercer aucun recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment pour erreur dans la contenance, en plus ou en moins, celle-ci excédât-elle même un vingtième. L'acquéreur prendra les biens dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir... (le reste sans changement). L'acquéreur souffrira les servitudes passives apparentes ou occultes, continues ou discontinues grevant lesdits immeubles, ou... L'acquéreur souffrira seulement les servitudes pouvant résulter de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme, ou... L'acquéreur fera son affaire personnelle de toutes servitudes administratives et notamment celles résultant de tous plans d'aménagement régionaux et communaux. L'acquéreur fera son affaire personnelle du paiement de tous impôts fonciers, taxes communales, taxes d'équipement et autres, à compter de l'entrée en jouissance, ainsi que toutes assurances relatives audit immeuble. Le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente ; l'entrée en jouissance s'effectuera le même jour, l'immeuble étant libre de toute location ou occupation. L'entrée en jouissance s'effectuera le... par la prise de possession réelle, l'immeuble étant actuellement occupé par le promettant qui s'oblige à le libérer entièrement à cette date. |
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ou en cas de transfert de propriété différé
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Le transfert de propriété est repoussé à la date du..., date de l'entrée en jouissance. Les frais et honoraires de l'acte de réalisation de la vente seront à la charge de l'acquéreur. |
CONDITIONS PARTICULIERES.
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Les conditions sont variables à l'infini ; elles sont librement débattues entre les parties : bien entendu elles ne doivent être contraires ni aux bonnes moeurs, ni à l'ordre public. |
En outre, la présente promesse est faite aux conditions particulières suivantes, conditions déterminantes pour les parties : ... |
INDEMNITE D'IMMOBILISATION.
En cas de prorogation de la durée de la promesse, un complément d'indemnité d'immobilisation peut être prévu.
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DOMICILE
DUREE DE LA PROMESSE
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Si le bénéficiaire entre dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979 la promesse doit être supérieure à un mois puisque la condition suspensive est obligatoirement d'un mois minimum LEVEE DE L'OPTION Les parties conviennent en général d'un notaire qui reçoit la levée de l'option et constate la réalisation de la vente. FRAIS pour le cas où mandat a été donné à un agent immobilier de négocier la vente. CONDITIONS SUSPENSIVES Droit de préemption dans le cas où ils peuvent être exercés c'est à dire... Certificat d'urbanisme Prêt Si le bénéficiaire entre dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979, l'acte doit être conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts. Rappelons que la condition suspensive doit être d'un mois minimum (art. 17 L. 1979) Si le bénéficiaire ne fait pas appel à un prêt ou fait appel à des prêts privés, il portera sur l'acte la formule : Si le bénéficiaire est un professionnel ou que le bien promis est un terrain destiné à un immeuble professionnel ou commercial, ou un immeuble commercial ou professionnel |
Cette promesse est consentie pour une durée de ... mois à compter de ce jour. Elle se terminera donc le ... à ... h. En conséquence, le promettant, à compter de cette date reprendra son entière liberté et ce, sans qu'il y ait besoin de faire une mise en demeure. Le bénéficiaire devra manifester son intention d'acquérir par lettre recommandée avec accusé de réception mise à la poste au plus tard à la date indiquée ci-dessus ( le cachet de la poste faisant foi). La lettre recommandée devra être adressée au promettant (ou à Me X...notaire). L'option ne sera valablement levée qu'avec le versement par le bénéficiaire entre les mains du notaire chargé de dresser l'acte de vente d'une somme de ... F. qui complétera celle versée pour l'indemnité d'immobilisation. L'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Me X ... chargé de cet acte d'un commun accord entre les parties dans le délai maximum d'un mois à compter de la levée d'option. Les frais et honoraires dus à l'occasion de la présente option seront à la charge du bénéficiaire. Les frais et honoraires dus à l'intermédiaire qui a mis en relation le promettant et le bénéficiaire seront à la charge du promettant. La présente promesse est acceptée sous la condition suspensive que le promettant apporte la preuve que les droits de préemption légaux ne pourront plus être exercés. en cas de Z.I.F. Z.A.D. Périmètres sensibles Jardins familiaux Baux d'habitation Baux ruraux S.A.F.E.R. La présente promesse est acceptée sous la condition suspensive que le promettant fournisse un certificat d'urbanisme n'entraînant pas une diminution quelconque du droit de propriété et respectant sans réserve la destination prévue pour l'immeuble telle qu'elle résulte du présent acte. Le bénéficiaire déclare, en cas de levée d'option, payer le prix de la vente avec l'aide de prêts. La présente promesse est, en conséquence soumise à la condition suspensive de l'obtention du (ou des) prêt. Elle est réputée réalisée dès lors que le bénéficiaire a accusé réception de l'offre de prêt à l'organisme prêteur En tout état de cause, la réalisation de cette condition devra être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai stipulé pour la présente promesse à peine de caducité de celle-ci. Ainsi passé ce délai, la condition est réputée ne pas s'être réalisée à l'égard du promettant qui sera libéré de tout engagement. La notification de l'offre de prêt à celui-ci devra reproduire les renseignements contenus dans l'offre. Le bénéficiaire déclare qu'il paiera le prix de vente sans avoir recours à un prêt entrant dans le champ d'application de la loi du 13 juillet 1979. Par suite, le présent acte n'est pas soumis à la condition suspensive de l'article 17 de ladite loi. Le bénéficiaire déclare acquérir des biens dans le cadre de son activité professionnelle. ou ... Le bénéficiaire déclare acquérir des biens destinés à une activité purement commerciale ou professionnelle et qui ne sauraient être soumis à la loi du 13 juillet 1979. |
Dans le cas où l'acte indique que le prix sera payé sans l'aide de prêts, " cet acte doit porter, de la main de l'acquéreur ", la mention suivante :
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ENREGISTREMENT. Les promesses de vente peuvent être publiées (art.37-1-1°. D. janvier 1955). Lorsque les parties sont ignorantes du droit français le rédacteur professionnel a le devoir de procéder à la formalité de l'enregistrement. Pour l'enregistrement, les parties doivent déposer, pour y être conservé un double de l'acte établi sur papier timbré et revêtu des mêmes signatures que l'acte lui-même. Pour la publicité foncière facultative, les parties doivent déposer deux copies de l'écrit dont l'une est faite sur une formule de l'Administration et qui sera conservé au Bureau des Hypothèques, l'autre étant rendu au requérant avec la mention (Publié...). Le Bureau des Hypothèques compétent est celui de la situation de l'immeuble concerné.
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" Je reconnais avoir été informé de ce que, si contrairement aux indications portées dans l'acte, je recours néanmoins à un prêt, je ne pourrais me prévaloir des dispositions de la loi du 13 juillet 1979 ". Conformément à l'article 1840-A du Code général des impôts, la présente promesse unilatérale de vente sous seing privé sera enregistrée dans le délai de dix jours au droit fixe. Il en sera de même pour toute cession de la promesse. Tous pouvoirs sont donnés au porteur d'un exemplaire du présent acte pour effectuer toutes formalités d'enregistrement, et autres s'il y a lieu, relatives audit acte. Fait en ... exemplaires Date et signature des parties. |
PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE
Entre les soussignés
M.................................................................................
D'une part
Et
M.............................................................................
D'autre part,
IL A ETE CONVENU CE QUI SUIT :
I - ENGAGEMENT.
1°) Promesse de vente.
M............ promet de vendre à M.........., qui accepte et s'engage à acquérir le bien dont la désignation suit :
a) Désignation.
.........................................................................................................................................................................
b) Origine de propriété.
.........................................................................................................................................................................
c) Charges du fond.
servitudes,
location,
hypothèques.
2°)Conditions.
La vente, si elle se réalise, aura lieu sous les conditions ordinaires et de droit, et notamment sous celles suivantes :
a) L'acquéreur sera propriétaire de l'immeuble à compter de la régularisation de l'acte authentique ci-après prévu, et il en prendra jouissance à compter du ............
b) ............................................................................................................................................................
c) ............................................................................................................................................................
3°) Prix.
La vente aura lieu moyennant le prix de ............francs, payable de la façon suivante :
- comptant : ...
- à terme : ...
4°) Acompte.
En acompte sur ce prix, M............ a versé à M............, qui le reconnaît, la somme de ..... francs.
5°) Réalisation.
La réalisation de la vente aura lieu par acte aux minutes de Me............, notaire à ............, dans un délai de ...., soit au plus tard le .......ZZZ .
II - CLAUSE PENALE.
Le consentement du vendeur à la présente vente et la mutation de propriété sont subordonnés à la condition de la signature de l'acte authentique, avec le paiement du prix prévu et des frais dans le délai ci-dessus indiqué.
Si M............(acquéreur) ne pouvait pas ou ne voulait pas passer l'acte et en payer le prix et les frais, le présent accord serait nul et non avenu de plein droit, sans mise de demeure ni demande en justice et l'acompte ci-dessus versé serait acquis à M...........(vendeur) à titre de dommages et intérêts. Les parties seraient alors déliées de tout engagement.
Par contre, si le vendeur se refusait à passer l'acte dans les délais impartis malgré sommation à lui faite, l'acquéreur si bon lui semble, pourrait l'y contraindre par voie judiciaire, mais il devra faire connaître ses intentions et engager à cet effet la procédure dans les trois mois à peine de forclusionZZZ .
III - COMMISSION.
Les parties reconnaissent que la vente a été négociée par M............ et lui réservent la commission suivante :
l'acquéreur la somme de ............
le vendeur la somme de ............
Cette commission sera payable le jour de la signature de l'acte authentique.
Toutefois au cas où la clause pénale viendrait à jouer la commission serait de ..... % du montant de l'indemnité perçue. (Ajouter éventuellement : Par contre, une exclusivité de trois mois sera accordée à l'intermédiaire).
VARIANTE.
S'il n'y a pas eu d'intermédiaire, il est bon de le mentionner par la clause suivante :
Les parties reconnaissent que la négociation du présent accord a été faite directement entre eux et qu'il n'est dû de commission ni par l'acheteur ni par le vendeur. Toutefois, si un intermédiaire pouvait légitimement prétendre à une rémunération, celle-ci serait règlée par celle des parties qui en aurait été la cause.
IV - POUVOIR ZZZ .
Les parties donnent pouvoir à M............ domicilié à ............ à l'effet de déposer le présent accord aux minutes de Me............, notaire à ............, en vue des formalités de publicité foncière.
Les parties reconnaissent expressément et irrévocablement que les mentions manuscrites et les signatures qui vont suivre émanent bien d'elles, et elles donnent tous pouvoirs pour réitérer cette reconnaissance dans tout acte de dépôt.
Elles donnent également pouvoir au mandataire de compléter l'acte de dépôt pour tous renseignements nécessaires à la publicité foncière.
V - FRAIS.
Les frais, peines et soins pour la rédaction de la présente promesse s'élèvent à la somme de ..........incombant à M............(soit l'acquéreur, soit le vendeur, soit par moitié chacun)ZZZ
Fait en triple exemplaire :
A .................................
Le ................................
CONTRATO PRIVADO DE OPCIÓN DE COMPRA
En ..., a ... de mil novecientos...
REUNIDOS :
De una parte, los cónyuges D. ¼ y Dª. ...(circunstancias).
Y de otra parte, D. ¼ (circunstancias).
Con capacidod suficiente para este acto, hacen constar previamente :
1°) Que D. ¼ y D. ¼, son dueños de la siguiente finca : una casa en.... Se halla ocupada por los arrendatarios siguientes :
Piso ..., D. ¼
Piso ..., D. ¼
El bajo y los restantes pisos y dependencias del inmueble se hallan libres de arriendos.
2°) que tienen convenido y llevan a efecto el siguiente contrato de opción de compra, con arreglo a las siguientes.
CONDICIONES :
PRIMERA. - Don. ...y, Dª. ¼,prometen vender a D. ..., la finca antes descrita, constituyendo a favor de dicho señor un derecho de opción, a fin de que éste, en un plazo de ...meses, que comienzo hoy, para terminar el mismo día del mes de ...,sin necesidad de requerimiento alguno, pueda libremente aceptar a no la oferta, exigiendo en el primer caso la venta a su favor, o en casa negativo, abandonando la opción.
SEGUNDA - Don. ..., se abstiene por ahora de aceptar la venta ofrecida, pero acepta, sin embargo, la opción creada a su favor.
TERCERA - La cantidad que se señala como valor de la finca y precio, libre de cargas, por tanto, de la futura venta, si D. ..., optase por la compra, será de ... pesetas, que dicho señor habrá de satisfacer antes o en el acto del otorgamiento de la escritura correspondiente, sin permitirse aplazamiento en el pago.
CUARTA - La finca será objeto de venta en el estado de conservación en que hoy se encuentra y con la superficie que queda consignada.
QUINTA - Es precio de la promesa de venta objeto de este contrato la cantidad de¼pesetas, que entrega en este acto D. ¼, a D. ¼y Dª. ¼, en efectivo metálico.
SEXTA - La opción objeto de este contrato podrá ser prorrogada a petición de D. ¼ por un plazo de ¼, quedando sometido a :
1°) Que D. ¼, manifieste de modo auténtico.... días antes de expirar el plazo de vigor de la opción, su voluntad de prorrogarla por un nuevo plazo.
2°) Que dicho señor satisfaga a D. ¼ y D. ¼, por la prórroga que le concede la cantidad de ... pesetas.
SEPTIMA - Don. ¼, queda facultado para gestionar la venta de la finca descrita con tercera persona en precio superior al que queda consignado, el cual quedará en beneficio del mismo, pues la parte vendedora recibirá únicamente la cantidad que se estipula en la condición tercera de este compromiso.
OCTAVA - Los contratantes se someten al arbitraje de derecho del Abogado de esta ciudad D. ¼, con despacho profesional en c/...
NOVENA - Todos los gastos que origine en su dia la escritura de venta de la expresada finca y los demás sucesivos serán a cargo y cuenta del Sr. ¼, incluso al arbitrio de plusvalía que devengue la transmisión, pues la parte vendedora recibirá integramente el precio fijado sin merma alguna.
Para que conste, suscribimos el presente documento por duplicado en el lugar y fecha al principio indicados.
CONTRATO SIMPLIFICADO DE OPCIÓN DE COMPRA
Reunidos en ..., a ... de Dª. ..., soltera (demás circunstancias) y D. ..., soltero (demás circunstancias), mediante el presente documento acuerdan :
A. - Don. ..., recibe opción de Dª. ...a adquirir por compra el local proprio de esta última situado en ..., en el que tiene instalado un negocio de ... Dicho local es el núm. ... de la c/. ...y tiene una extensión superficial de ... metros cuadrados con los linderos conocidos de ambas contratantes.
B. - Don. ..., abona por la opción recibida de Dª. ..., la cantidad de ...
C. - El derecho se concede por término de dos años contados desde la fecha de este documento.
D. - Si transcurrido el plazo de dos años el citado señor no notifica a Dª. ..., su propósito de adquirir el citado local, quedará en libertad aquélla para venderlo a quien tenga por conveniente, perdiendo D. ..., la suma que abona en este acto.
E. - Si por el contrario, dicho señor requiere a la citada señorita para que le otorgue la oportuna escritura de venta, la verificará aquélla seguidamente, recibiendo como precio, que ahora estipulan, el de ... pesetas, pagadas en el acto de la firma de dicho documento público.
F. - Los gastos de la citada venta serán satisfechos de acuerdo con lo que regula la ley.
G. - La finca se venderá libre de cargas y gravámenes.
No teniendo que hacer constar ningún otro extremo, suscriben este documento privado, por duplicado, en la fecha antes dicha.
PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA
En lugar y fecha.
REUNIDOS :
Don. ...(circunstancias personales).
Y, D. ...(circunstancias personales)
Ambos, con capacidad para la celebración de este acto que mutuamente se reconocen, libre y espontáneamente,
DICEN :
A. - Que D. ..., es propietario del siguiente fundo urbano : (describir)...
B. - Que habiendo convenido en obligarse mutuamente a vender y a comprar el bien inmueble a que se refiere el exponente anterior, celebran el presente contrato de promesa de vender y comprar, que se regirá por las siguientes :
CLÁUSULAS :
I - Don. ..., promente vender a D. ..., el fundo urbano de su propriedad reseñado en el antecedente A) de este contrato, por el precio y en las condiciones que en las restantes cláusulas se expresen.
Reciprocamente D. ..., promete comprar a D. ..., el bien referido en las condiciones pactadas.
II - El precio de la compraventa es el de ... pesetas, que D. ..., deberá entregar a D. ..., en la siguiente forma :
a) ... pesetas que, en este acto y en dinero efectivo D. ..., entrega a D. ... y que este señor recibe a su entera satisfacción, sirviendo este documento de eficaz carta de pago de las mismas.
b) ... pesetas, que D. ..., deberá pagar a D. ..., en el momento en que se perfeccione este contrato por la entrega al comprador de la cosa vendida.
III - La mutua promesa de vender y comprar deberá llevarse a efecto, mediante la entrega de la cosa y pago del precio, dentro del plazo de ..., contados a partir de la fecha de este contrato.
IV - Las partes deberán realizar entrega de la cosa y pagar el precio, en el día siguiente a aquel en que alguno de los contratantes requiriese al otro con tal objeto.
V - En el supuesto de no efectuarse la recíproca promesa, el incumplimiento se regirá por las siguientes normas :
a) Si la causa del incumplimiento no es imputable a los contratantes, o cuando ninguno de ellos hayan dado lugar al mismo, ambos quedarán desligados de su respectiva obligación.
En este supuesto, D. ..., deberá devolver a D. ..., la cantidad de ... pesetas que en este acto ha recibido.
b) Si la causa de incumplimiento fuera debida a alguno de los contratantes, se procederá como a contuación se expresa :
1. Si el responsable del incumplimiento de la promesa fuera D. ..., devolverá las ... pesetas por él recibidas y además entregará al otro contratante, como indemnización por los daños y perjuicios que le cause otra candidad igual de ... pesetas.
2. Si el responsable del incumplimiento de la promesa fuera D. ..., perderá la cantidad de ... pesetas que, a cuenta del precio pactado entregó al vendedor, cuya cantidad quedará propiedad de éste, quien también quedará libre de su obligación.
VI - Hasta tanto sea efectiva la repetida compraventa, la cosa prometida continuará en poder y posesión de D. ..., quien podrá hacer uso normal de ella, con la obligación de conservarla con la diligencia de un buen padre de familia.
VII - Este documento será elevado a escritura pública si así lo pidiere alguno de los contratantes, debiéndose otorgar el correspondiente documento notarial dentro de los ... días posteriores a la petición, ante el Notario que el peticionario designare.
VIII - Para la resolución de cuantas cuestiones se deriven del otorgamiento del presente contrato, con renuncia de su propio fuero, se someten al arbitraje de derecho del letrado D. ..., con despacho en esta ciudad, c/. ..., núm. ...
Los reunidos dejan redactado el presente contrato, firmándolo, por duplicado, en la ciudad y fecha en el encabezamiento expresadas.
ARTICLES DU CODE CIVIL ESPAGNOL
Art. 659 : La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona, que no se extingan por su muerte.
Art. 1.094 : El obligado dar alguna cosa lo está también a conservala con la diligencia propia de un buen padre de familia.
Art. 1.101 : Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.
Art. 1.112 : Todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes, si no se hubiese pactado lo contrario.
Art. 1.115 : Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones de este Código.
Art. 1.124 : La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger, entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la ley Hipotecaria.
Art. 1.128 : Si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancia se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél.
También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor.
Art. 1.154 : El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor.
Art. 1.156 : Las obligaciones se extinguen :
Por el pago o cumplimiento.
Por la pérdida de la cosa debida.
Por la condonación de la deuda.
Por la confusión de los derechos de acreedor y deudor.
Por la compensación.
Por la novación.
Art. 1.205 : La novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor.
Art. 1.255 : Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.
Art. 1.256 : La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
Art. 1.257 : Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los ortogan y sus herederos : salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por su pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.
Art. 1.261 : No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes :
1°/ Consentimiento de los contratantes.
2°/ Objeto cierto que sea materia del contrato.
3°/ Causa de la obligación que se establezca.
Art. 1.262 : El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.
La aceptación hecha por carta no obliga al que huzo la oferta sino desde que llegó a su conocimiento. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta.
Art. 1.271 § 2 : Pueden ser objecto de contrato todas las cosas que no éstan fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquellos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal conforme al articulo 1.056.
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las buenas costumbres.
Art. 1.273 : El objecto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La inderminación en la candidad no será obstaculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.
Art. 1.274 : En los contratos onerosos se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte ; en los remuneratorios, el servicio o beneficio que se remunera, y en los de pura beneficencia, la mera liberalidad del bienhechor.
Art. 1.275 : Los contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno. Es ilícita la causa cuando se opone a las leyes o a la moral.
Art. 1.276 : La expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y licita.
Art. 1.445 : Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Art. 1.451 : La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta, regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto acerca de las obligaciones y contratos en el presente Libro.
Art. 1.526 : La cesión de un crédito, derecho o acción no surtirá efecto contra tercero sino desde que su fecha deba tenerse por cierta en conformidad a los artículos 1.218 y 1.227.
Si se refiriere a un inmueble,desde la fecha de su inscripción en el Registro.
Art. 1.527 : El deudor, que antes de tener conocimiento de la cesión satisfaga al acreedor quedará libre de la obligación.
Art. 1.964 : La acción hipotecaria prescribe a los veinte anos, y las personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.
Art. 34 L.H. : El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente.
Art. 14 R.H. : Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúnan las siguientes :
1°/ Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2°/ Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3°/ Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.
En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
Art. 177 R.H. : Para extender la nota que previene el artículo 23 de la Ley en los casos de venta con pacto de retro, bastará que, transcurridos los ocho días siguientes al término estipulado para la retroventa sin que exista en el Registro asiento alguno que indique la resolución, rescisión o modificación del contrato de venta, se haga la conveniente petición al Registrador, presentando al efecto el título que produjo la inscripción, aunque no sea la misma copia inscrita.
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N.B. : La jurisprudence espagnole citée est reproduite ou évoquée dans les manuels et revues espagnols précités.